Dopo alcune analisi sul Superbonus, ora tratteremo nello specifico il tema della vendita dell’immobile e della responsabilità solidale dell’acquirente ex art 63 disp att cc.

Riferimenti normativi.

Come noto, l’art. 63 cit. riporta testualmente:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

La disposizione prevede che i debiti maturati dal condomino venditore, antecedentemente all’atto di vendita siano escutibili in via solidale tra il venditore e l’acquirente.

Ciò in virtù del vincolo di solidarietà passiva in capo alle parti.

Giurisprudenza.

La Corte di Cassazione, II Sez. Civile, con ordinanza del 28 aprile 2021, n. 11199, ha ribadito che, in tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione.

Non è rilevante quindi, in senso contrario, che la vendita dell’immobile sia avvenuta prima dell’intervenuta approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori.

Nè rileva che il condomino, il quale aveva approvato la suddetta delibera, avesse integralmente assolto a tutti i propri oneri assunti verso il Condominio.

Il Condominio, quindi, in caso di spese condominiali di carattere straordinario, è legittimato ad agire sia verso il condomino che era proprietario al momento della delibera assembleare, sia verso colui che ha poi acquistato l’immobile.

L’acquirente mantiene il diritto di regresso nei confronti del venditore per eventuali somme richieste dal Condominio in virtù della solidarietà passiva.

Validità temporale.

Si segnala altresì, per la corretta interpretazione della estensione e durata temporale della solidarietà passiva, il seguente indirizzo della Corte di Cassazione:

l’espressione “anno in corso”, di cui all’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., va intesa, alla luce del principio della “dimensione annuale della gestione condominiale”, con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare (Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017).

Una nota esplicativa di tale principio si rinviene nello Studio 320/2013/C del Consiglio Nazionale del Notariato in cui viene chiarito, a titolo esemplificativo, quanto di seguito riportato:

“l’arco di tempo entro il quale si estende la suddetta responsabilità solidale dell’acquirente dipende in concreto dai limiti temporali dell’esercizio condominiale in cui è compreso l’immobile oggetto di acquisto.

Per esempio, se l’alienante di una unità immobiliare in regime di condominio trasferisce la stessa il 18 aprile 2013 e ha debiti condominiali risalenti al mese di maggio 2011, l’acquirente può essere chiamato a rispondere solidalmente con il proprio dante causa se l’esercizio condominiale si chiude il 30 aprile di ogni anno, mentre non lo sarà se la gestione del condominio ha come termine di chiusura annuale il 31 marzo”.