Costituzione del fondo per i lavori straordinari nei condomini

Costituzione del fondo per i lavori straordinari nei condomini.

L’art. 1135 c.c. postula che “l’assemblea del condominio provvede […] 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”.

Ratio della norma

La ratio di tale norma è quella di garantire l’impresa appaltatrice della solvibilità del committente.

Contestualmente, mantiene indenni i condomini in regola con i pagamenti, da eventuali debiti causati da altri condomini che non versano quanto dovuto, rendendosi morosi.

Chiaramente, va da sé che la norma nascente dalla legge di riforma del condominio, non prevedeva certo che un bonus fiscale potesse tramutarsi poi in una forma di pagamento.

Detrazione, cessione, sconto in fattura

Nel caso di detrazione diretta da parte dei condomini, dovendo saldare il lavoro svolto, salvo successivamente recuperare le spese sostenute in sede di dichiarazione dei redditi, non vi sono dubbi sulla necessità della costituzione del fondo per i lavori straordinari nei condomini.

Anche qualora i condomini optassero per la cessione del credito “pro solvendo”, cioè senza liberazione verso il cessionario, il cedente resta esposto alla effettiva realizzazione del credito ceduto, il fondo andrebbe costituito.

Nella più frequente ipotesi di sconto in fattura, una forzatura del dato normativo che possa esimere dalla costituzione del fondo, potrebbe essere data dall’indicazione nel contratto di appalto che l’unico strumento di pagamento sia lo sconto medesimo, di fatto accollando il rischio dell’insoluto all’impresa appaltatrice.

Lo stesso dicasi nel caso di cessione “pro soluto” in cui il cedente viene liberato dal cessionario con la sola operazione di cessione.

La Costituzione del fondo per i lavori straordinari nei condomini

La costituzione formale del fondo deve essere contestuale alla delibera assembleare.

Il materiale versamento delle somme impegnate su una contabilità separata da quella ordinaria, deve precedere alla sottoscrizione del contratto di appalto.

Si potrebbe sostenere che la disciplina del Superbonus abbia derogato almeno in parte le regole civilistiche sulle maggioranze assembleari, ma nulla prevede sull’art. 1135 cc.

Ne deriva che tutti i lavori di Superbonus sono sicuramente straordinari, ma alcune prime pronunce mettono in discussione l’obbligatorietà tout court di creazione del fondo.

Il punto di vista del Tribunale di Bologna

In particolare, analizziamo sul punto la sentenza n. 2139/2022 del Tribunale di Bologna.

Alcuni condomini citavano in giudizio il Condominio per ottenere la nullità della delibera assembleare riguardante il Superbonus.

Tra i motivi indicati nella citazione, vi era proprio la mancata previsione del fondo obbligatorio ex art. 1135cc.

Partendo dalla delibera assembleare, il Giudicante osserva che la stessa riporta “compiere tutti gli atti necessari per permettere ai condomini di finalizzare la cessione”.

Quindi, tutta l’operazione è volta non solo ad ottenere il beneficio fiscale ma anche a cederlo.

Ritiene il Tribunale di Bologna che l’art. 121 DL 34/2020 deroghi l’art. 1135 cc.

Lo scopo perseguito dalla norma citata avrebbe valenza pubblicistica, volta a realizzare non tanto l’interesse dei proprietari di immobili, quanto quello generale della riduzione dell’inquinamento e, conseguentemente, lo stesso bene salute, in quanto mira ad eliminare una delle maggiori cause dell’emissione del gas serra.

La medesima delibera impugnata, però, prevede che “resta fermo che il mancato perfezionamento della cessione del credito d’ imposta comporterà l’obbligo per il condominio di saldare l’Impresa”.

Questo punto esprime una volontà dei condomini di effettuare in ogni caso i lavori deliberati dall’assemblea.

La conseguenza è che, effettivamente, potrebbero crearsi dei problemi di liquidità per il condominio se dei condomini rimanessero morosi, con conseguente maggior esborso da parte degli altri.

Ritiene il giudicante che ciò non sia sufficiente per rendere obbligatoria l’approvazione del fondo speciale, e quindi nulla o annullabile la delibera.

Piuttosto, ne vincolerebbe la costituzione nel momento in cui venisse rigettata la domanda volta ad ottenere la cessione del credito.

Ciò in quanto, solo in questo momento, il rischio diventerebbe concreto ed attuale.

Considerazioni finali

La pronuncia in esame è molto interessante su alcuni punti ma discutibile per altri.

In primis, anteponendo l’interesse pubblico ad un parco immobiliare moderno ed efficiente, espone ai rischi correlati all’operazione tutti i proprietari di immobili facenti parte di un condominio.

Inoltre, tale ricostruzione non analizza tutti i rischi legati all’operazione di ristrutturazione.

Come ci ha dimostrato l’esperienza, spesso l’importo dei lavori di efficientamento è superiore al valore corrente dell’immobile e pari al costo di mercato di un appartamento nuovo.

Allo stesso modo, espone i condomini a vuoti di cassa nel caso di superamento dei termini per concludere l’intera operazione perdendo parte dei benefici.

Di contro, tale pronuncia è di supporto agli Amministratori di condominio che in sede di delibera assembleare hanno omesso la costituzione del fondo obbligatorio.

Del resto, come facilmente intuibile, se lo avessero correttamente costituito, molti lavori non sarebbero mai stati approvati.

Si sottolinea che comunque questa è una prima pronuncia di merito, legata ad un caso concreto e che non può essere letta in modo più ampio di ciò che in sostanza è.

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